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Immobilien, also Gebäude und Wohnungen, gehören zu den unbeweglichen Wirtschaftsgütern. Dabei wird der Begriff Gebäude auf ein Bauwerk angewendet, welches auf eigenem oder fremdem Grund und Boden errichtet wurde und Menschen Schutz vor äußeren Einflüssen gewährt. Tatsächlich gehören hierzu sogar überdachte Tankstellen mit einer Fläche von mehr als 400 qm.
Das deutsche EStG legt hierfür Abschreibungssätze oder AfA Gebäude fest, die sich in der Regel nach der Nutzungsdauer der Immobilie richten. Diese Abschreibung gilt grundsätzlich für Gebäude, die zum Anlagevermögen gehören. Umlaufvermögen wird bei der Abschreibung nicht berücksichtigt.

AfA Gebäude weißt hierzu verschiedene Abschreibungssätze auf. So beträgt zum Beispiel der AfA-Satz für ein Wirtschaftsgebäude, das nicht zu Wohnzwecken genutzt wird und vor dem 1.1.2001 errichtet wurde, normalerweise 4%.
Bei Wirtschaftsgebäuden die nach dieser Zeit gebaut oder erworben wurden sind es 3%. Für alle anderen Gebäude, die ab 1925 erbaut wurden, gelten 2% Abschreibung, für historische Gebäude 2,5%. Dies sind Mindestsätze, die nicht unterschritten werden dürfen.

Die Fassetten der AfA Gebäude

Wer sich eine Immobilie als Anlagevermögen zulegen möchte, sollte unbedingt die verschiedenen Abschreibungssätze beachten.
Altbauten können hier grundsätzlich über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2% der Herstellungskosten abgeschrieben werden. Eine Ausnahme bilden Häuser, die vor 1925 erbaut wurden. Hier beträgt die AfA Gebäude 2,5%.

Der Abschreibungssatz von 2% über einen Zeitraum von 50 Jahren gilt ebenfalls für Neubauten. Allerdings ist seit dem 1. Januar 2006 für diese Gebäude neben der linearen Abschreibung auch eine degressive Abschreibung möglich. In diesem Fall können in den ersten Jahren größere Steuerersparnisse durch höhere Abschreibungssätze erzielt werden. Die AfA gilt grundsätzlich nur für die Gebäude – nicht für das Grundstück!

Während bekanntermaßen die AfA für Gebäude über viele Jahre hinweg abgeschrieben werden muss, gelten für Modernisierungsarbeiten wesentlich kürzere Zeiträume. Die steuerliche Geltendmachung erfolgt hier bereits im Verlauf von zwei bis fünf Jahren.
Kleinere Reparaturen können bereits im ersten Jahr abgeschrieben werden.

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Wer sich heute für den Kauf einer Immobilie entscheidet, kann sowohl Abschreibungen als auch Darlehenszinsen von der Steuer absetzen. Das macht eine Immobilie als Wertanlage für viele Investoren sehr interessant.

Hier lautet die These des Fiskus, dass sich eine Immobilie im Laufe der Jahre abnutzt und somit an Wert verliert. Am Ende einer hypothetisch festgelegten Nutzungsdauer wäre sie dann theoretisch wertlos. Das moderne Steuerdeutsch bezeichnet diese Abschreibung Immobilie als “Absetzung für Abnutzung” oder kurz “AfA”.
Hierbei handelt es sich um einen Abschreibungssatz, der für einen bestimmten Zeitraum – in der Regel 50 Jahre für Objekte, die nach dem 31.12.1924 erbaut wurden – gesetzlich vorgegeben ist. Bei Gebäuden, die vor diesem Zeitpunkt erbaut wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2,5% auf allerdings nur 40 Jahre.

Doch wie die Bezeichnung “Abschreibung Immobilie” schon sagt, gilt diese Möglichkeit lediglich für das Gebäude, nicht für das Grundstück. Selbst wenn das Haus alt und unbewohnbar geworden ist, könnte es abgerissen und das Grundstück neu bebaut werden, sodass es nicht an Wert verliert.
Bei einem Immobilienpreis von beispielsweise 150.000 Euro ergibt sich durch die Abschreibung der Immobilie eine jährliche Verringerung des zu versteuernden Einkommens. In diesem Fall beträgt die Ersparnis sage und schreibe 3000 Euro.

Die Abschreibung Immobilie hat viele Gesichter

Bei der Abschreibung Immobilie gilt zum Beispiel für Neubauten grundsätzlich die Regelung der linearen Abschreibung. Das bedeutet, dass der Abschreibungssatz über den gesamten Zeitraum gleich hoch bleibt. In Zahlen ausgedrückt können hier 50 Jahre lang jeweils 2% der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Diese Regelung gilt allerdings ausschließlich für vermietete Immobilien.

Bei Immobilien können grundsätzlich Abschreibungen sowohl für Modernisierungen, anschaffungsnahe Aufwendungen wie etwa Kredit- und Darlehenskosten oder die Sanierung von Altbauten und denkmalgeschützten Gebäuden geltend gemacht werden.
Auch haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen gehören zu den steuerlich absetzbaren Abschreibungen.

Eine weitere Möglichkeit zur Abschreibung Immobilie ist die so genannte degressive Abschreibung. Sie erweist sich in den meisten Fällen als günstiger, da die Abschreibung vor allem in den ersten Jahren höher und damit die Steuerersparnis zur Zeit des Immobilienkaufes wesentlich größer ist.

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Jeder deutsche Steuerzahler, der zudem vielleicht auch noch Immobilienbesitzer ist, muss sich zwangsläufig mit der steuerlichen Wertminderung seines Anlagevermögens beschäftigen.
Diese Wertminderung verringert nämlich seine Einkünfte, welche wiederum die Grundlage für das zu versteuernde Einkommen bilden. Klingt ganz schön kompliziert, ist es aber nicht!

Die Abschreibung AfA kann auf zwei verschiedene variable Arten erfolgen. Wir kennen hier die lineare und die degressive Abschreibung. Doch was ist das eigentlich und wodurch unterscheiden sich die beiden Möglichkeiten voneinander?
Ganz einfach – lineare Abschreibungen AfA haben grundsätzlich konstante Jahresbeträge, die über einen festgesetzten Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden können.
Bei degressiven Abschreibungen AfA hingegen ist die Abschreibungssumme zu Beginn höher und verringert sich im Laufe des festgesetzten Zeitraumes.

Abschreibungen AfA – der feine Unterschied

Wer große Investitionen tätigt, sich ein Haus, Maschinen für den eigenen Betrieb oder ähnliches kauft, darf die Anschaffungskosten – natürlich ohne den Umsatzsteueranteil – von der Steuer absetzen. Hierzu sieht das Einkommenssteuergesetz in Deutschland eine Verteilung der Kosten auf die Gesamtdauer der Nutzung des erworbenen Objektes vor. Diesen simplen Vorgang nennt man im Steuerdeutsch Abschreibung AfA oder Absetzung für Abnutzung.

Das lineare Abschreibungsverfahren verteilt dabei den Wertverlust gleichmäßig auf die Jahre der Nutzung. Dem jährlichen Betrag für Abschreibungen AfA liegt der Anschaffungs- oder Herstellungsbetrag zu Grunde, der durch die Nutzungsdauer geteilt wird.
Die degressive Abschreibung hingegen wird in Steuerkreisen auch als Buchwert AfA bezeichnet. Hierbei wird nur im ersten Jahr der Betrag der Abschreibung auf Basis der Anschaffungskosten errechnet. In den folgenden Jahren liegt der Berechnung der so genannte Restbuchwert zu Grunde, so dass der Betrag sich damit Jahr für Jahr verringert und am Ende lediglich noch ein symbolischer Erinnerungswert von einem Euro zu Buche steht.

Die degressiven Abschreibungen AfA haben gegenüber der linearen Methode den eindeutigen Vorteil, dass die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren wesentlich höher sind, da in dieser Zeit mit einer hohen Wertminderung zu rechnen ist.

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